Na barkach zarządcy nieruchomości spoczywa duża odpowiedzialność. Dotyczy ona nie tylko utrzymania budynku, ale również komfortu życia i dobrostanu właścicieli lokali. Praca ta wymaga interdyscyplinarnej wiedzy — m.in.: prawnej, ekonomicznej czy techniczno-budowlanej. Zniesienie obowiązku posiadania licencji zawodowej zarządcy nieruchomości sprawia, że dostęp do wykonywania zawodu mają osoby niewykształcone i pozbawione kluczowych kompetencji, a to niesie ze sobą poważne konsekwencje.
Licencja zarządcy nieruchomości przed deregulacją
Do końca 2013 roku prawo do wykonywania zawodu zarządcy nieruchomości miały jedynie osoby posiadające licencję państwową. Aby ją uzyskać, trzeba było mieć wykształcenie wyższe, odbyty roczny kurs w zakresie zarządzania i administrowania nieruchomościami oraz egzamin zdany przed Państwową Komisją Kwalifikacyjną w Warszawie. Obowiązkowe było również odbycie udokumentowanej praktyki zawodowej oraz niekaralność.
Obowiązkiem licencjonowanego zarządcy było stałe doskonalenie zawodowe, które od 2008 roku regulowało Rozporządzenie Ministra Infrastruktury (Dz.U. z 2008 r. nr 80, poz. 475, ze zm.). Nakładało ono na wszystkie osoby związane z gospodarowaniem nieruchomościami (pośredników w obrocie nieruchomościami, zarządców i rzeczoznawców majątkowych) obowiązek udziału w przynajmniej 24 godzinach szkoleń, seminariów lub specjalistycznych kursów rocznie.
Wysokie wymagania stawiane osobom ubiegającym się o licencję zarządcy nieruchomości i obowiązek zdania egzaminu państwowego w formie pisemnej i ustnej przekładał się na wysokie standardy świadczonych później usług. Klienci mogli mieć pewność, że licencjonowany zarządca posiada odpowiednią wiedzę i kompetencje niezbędne do prawidłowego wykonywania zawodu — mówi Małgorzata Mazurek, posiadaczka zawodowej licencji zarządcy nieruchomości i Prezes Zarządu Egendom.
Obowiązki zarządcy nieruchomości przed deregulacją
Kształcenie kierunkowe dostarczało szerokiej wiedzy z zakresu obowiązującego prawa, gospodarki nieruchomościami, bezpieczeństwa technicznego i przeciwpożarowego czy ekonomii. Było więc gwarantem wysokiej jakości obsługi nieruchomości na wielu płaszczyznach.
Multidyscyplinarna wiedza jest niezbędna do wykonywania obowiązków zarządcy, obejmujących nie tylko administrowanie nieruchomościami, ale również podejmowanie strategicznych decyzji — mówi Małgorzata Mazurek z Egendom.
Rzeczywiście zadania stojące przed zarządcą są bardzo różne i obejmują m.in.: analizę rynku, ustalanie wysokości zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej, efektywne wykorzystanie zasobów i rozporządzanie finansami czy stałe monitorowanie stanu technicznego budynku. Od działań zarządcy zależy więc nie tylko rentowność nieruchomości, ale również komfort, a także bezpieczeństwo jej właścicieli.
To niezwykle odpowiedzialna praca, która ma realny wpływ na życie wielu osób. Nieporozumieniem jest fakt, że obecnie wykonywać ją może osoba bez żadnego przygotowania, fachowej wiedzy czy doświadczenia — stwierdza Małgorzata Mazurek.
Dodatkowo przed deregulacją ogólne obowiązki zarządcy regulowała ustawa zobowiązująca do “wykonywania czynności, o których mowa w art. 185 ust. 1 i ust. 1a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej.” Zarządca był także „zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.”
Przepisy ogólne uszczegółowione były w licznych opracowaniach, a postępowania dyscyplinarne związane z ich nieprzestrzeganiem odbywały się przed specjalną Komisją Odpowiedzialności Zawodowej.
Zmiany z 2014 roku
Zmiana wprowadzona 1 stycznia 2014 roku zniosła wymóg posiadania licencji z zakresu zarządzania nieruchomościami. Od tego czasu wszelkie prawa i obowiązki stron oraz stosunki między właścicielem nieruchomości czy wspólnotą mieszkaniową i zarządcą określa jedynie pisemna umowa.
Zniesienie obowiązku posiadania licencji zawodowej wyeliminowało także konieczność ukończenia kierunkowych studiów, czy posiadania jakiegokolwiek wykształcenia wyższego w ogóle. W praktyce zarządcą nieruchomości może więc być każdy pełnoletni obywatel, który ukończył podstawowy etap edukacji. Wystarczy jedynie posiadanie ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej.
Wraz z wejściem w życie deregulacji zlikwidowano również Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, której rolę przejęły sądy powszechne. W praktyce oznacza to znacznie mniejszą kontrolę nad działaniami zarządcy i trudniejsze dochodzenie swoich praw w przypadku uchybień z jego strony.
Konsekwencje deregulacji
Ustawa deregulacyjna ma daleko idące konsekwencje. Jej zwolennicy wskazują na zwiększenie konkurencyjności na rynku i spadek cen usług zarządzania i administrowania nieruchomościami. Jednak to tylko jedna strona medalu. Drugą jest znaczne obniżenie jakości usług związane z zatrudnianiem osób bez istotnych dla wykonywania zawodu kompetencji — twierdzi prezes zarządu Egendom, Małgorzata Mazurek.
Coraz częściej widzimy, że zarządcom brakuje podstawowej wiedzy i umiejętności. Można powiedzieć, że to rodzaj zawodowego analfabetyzmu, a jego źródłem jest brak jakiejkolwiek motywacji do kształcenia zawodowego. To już nie tylko brak licencji, ale również niechęć do szkoleń czy kursów zawodowych, które dla zarządców sprzed 2014 roku były chlebem powszednim i oczywistością. Pamiętajmy przy tym, że kompetencje zarządcy mają realny wpływ na stan nieruchomości, którą mają pod opieką czy wysokość zaliczek (a więc stan portfela właścicieli lokali), ale również — a może przede wszystkim — na bezpieczeństwo mieszkańców — dodaje Małgorzata Mazurek.
Negatywne zmiany na rynku dostrzegają nie tylko sami zarządcy, ale również właściciele nieruchomości. Ich miarą jest zwiększona liczba postępowań sądowych związanych z nadużyciami finansowymi, nieprawidłowościami administracyjnymi czy błędami budowlanymi ze strony zarządców. Wiążą się one bezpośrednio z brakiem wiedzy ekonomicznej, prawnej czy techniczno-budowlanej.
Licencja ciągle w cenie
Mimo zniesienia obowiązku posiadania licencji zawodowej zarządcy nieruchomości, wciąż jest ona w cenie. Stanowi bowiem namacalny dowód posiadania odpowiedniej wiedzy kierunkowej, podstawowych kompetencji i doświadczenia w zawodzie.
Zarządcy nieruchomości tworzą stowarzyszenia, organizacje czy federacje reprezentujące ich interesy i opracowujące standardy zawodowe. Wiele z nich prowadzi własne programy szkoleń i kursów i wystawia dokumenty potwierdzające zdobytą wiedzę, dbając o wysoki poziom kompetencji i umiejętności swoich członków.
Odpowiedzialny właściciel czy też deweloper, który szuka zarządcy do swojej nieruchomości, nigdy nie powinien sugerować się jedynie ceną. Deregulacja tego zawodu sprawiła bowiem, że na rynek weszły firmy tanie, ale jednocześnie świadczące usługi o niskim standardzie. Zarządcy powierza się przecież majątek wart kilka czy nawet kilkanaście milionów złotych. Warto więc zwrócić uwagę na to, czy posiada licencję. Stanowi ona najlepszy dowód jego kompetencji i odpowiedzialności zawodowej — podsumowuje Małgorzata Mazurek z Egendom.
